Покупка жилья на вторичном рынке

Покупка жилья на вторичном рынке

Решение о покупке квартиры одно из самых важных для многих людей, поскольку приобретение жилья всегда связано с весомыми материальными затратами. К этому событию необходимо тщательно готовиться и всегда быть начеку, чтобы не стать жертвой мошенников и не лишиться своих денег, так и не получив взамен них жилья. Особое внимание в процессе сделки по приобретению жилья на вторичном рынке надо уделять проверке "истории квартиры" - ее "чистоты" с юридической точки зрения.

Возможные "подвохи"

При недостаточно основательном подходе ко многим юридическим аспектам и сторонам предстоящей сделки по приобретению квартиры на вторичном рынке жилья, со многими проблемами вы можете столкнуться уже после ее оформления. К примеру, внезапно может появиться "неучтенный" хозяин вашей квартиры или она может оказаться арестованной, заложенной в банке или кому-то завещанной. Во избежание неприятных сюрпризов необходимо до совершения сделки поинтересоваться историей приглянувшегося жилья: в частности, узнать, не совершались ли ранее с этой жилплощадью сделки. И если вдруг вы выясните, что за короткий период времени хозяева квартиры менялись не единожды, лучшим решением будет отказаться от ее приобретения. В идеале желательно проверить всех собственников квартиры, вплоть до первого ее владельца.

На стадии перехода к оформлению договора купли-продажи жилья непременно уделите время на проверку подлинности всей документации, имеющей к этой сделке отношение. Немаловажным будет удостовериться в том, что при продаже жилплощади не будут нарушаться права других людей (к примеру, детей собственника).

Для совершения сделки необходимы следующие правоустанавливающие документы:

договор о купле-продаже, согласно которому квартиру в свое время приобретал ее нынешний владелец;
договор ренты;
договор мены;
договор дарения;
свидетельство о правах на наследство;
свидетельство о правах собственности на жилье;
справка о выплате пая полностью (если вы покупаете квартиру, которая была приобретена хозяином через жилищный кооператив);
выписка из домовой книги;
поэтажный план БТИ и экспликация.

Чего нужно опасаться, покупая жилье на вторичных рынках

Сделки по купле-продаже вторичного жилья таят в себе много подводных камней. Давайте рассмотрим некоторые из них… Очень важно до того, как вы подпишете договор о купле-продаже жилья, лично пообщаться с его собственником во избежание всякого рода недоразумений. Во-первых, нужно самому убедиться, что этот человек действительно собирается продать вам свою квартиру. Кроме того, во время личного общения с собственником квартиры, вы сможете рассмотреть его более внимательно, обращая особое внимание на физическое и психическое состояние. Вы можете заметить, что собственник квартиры употребляет сверх меры спиртное или использует наркотики. Если поведение человека кажется вам не совсем адекватным, к сделке с ним нужно подходить с удвоенным вниманием. Может оказаться, что продавец квартиры состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, в таком случае, прежде чем заключить с ним сделку, нужно настоять на его медицинском освидетельствовании. Все предпринятые вами меры обезопасят вас в будущем, не оставив возможности продавцу квартиры оспорить состоявшуюся сделку на основании того, что в момент ее заключения он не отдавал полного отчета о своих действиях.

Еще одним "камнем преткновения" на вашем пути к вожделенной собственности могут стать нарушенные права несовершеннолетних детей. Дело в том, что несовершеннолетние дети, прописанные в квартире во время ее приватизации, автоматически попадают в число собственников. Если же их права при приватизации жилья были нарушены, то по достижении совершеннолетия они смогут оспорить заключенную сделку. Чтобы этого с вами не случилось, нужно до совершения сделки просмотреть домовую книгу на предмет проживания в квартире несовершеннолетних. Если несовершеннолетние не принимали участия в приватизации и на момент продажи квартиры уже выросли, вам необходимо будет взять расписку об отсутствии с их стороны претензий и заверить ее у нотариуса. Кроме того, не стоит забывать, что попечители несовершеннолетних детей (опекуны), лишившихся родителей, не имеют права совершать никаких сделок с квартирой, предварительно не согласовав их с органами опеки и попечительства. Из-за халатного отношения к этому вопросу, вы можете столкнуться с еще одной неприятной ситуацией, когда суд справедливо признает договор о купле-продаже недействительным в силу того, что он был заключен под влиянием заблуждения.

Обман покупателей на вторичном рынке жилья часто происходит по "стандартным" схемам:

Одной из таких схем является обман, связанный с подачей продавцом в суд иска о признании совершенной с вами сделки по тем или иным причинам недействительной. В таких ситуациях судом обычно принимается решение о возврате денег покупателю, а квартиры - продавцу, но здесь-то и всплывает суть махинации. Дело в том, что часто прописанная в договоре сумма, якобы уплаченная покупателем за квартиру, существенно меньше той, которую покупатель платил на самом деле (во избежание выплаты большого налога), но по решению суда продавцом будет возвращена именно она.
Вторым распространенным способом обмана является устная договоренность продавца с покупателем о том, что первый выпишется из проданной квартиры лишь после заключения сделки. Однако после него продавец отказывается выписываться, аргументируя отказ изменившимися обстоятельствами и тем, что ему негде жить. Судом чаще всего принимается решение о возвращении покупателю денег. Подвох состоит в следующем: собственник жилья, который должен вернуть деньги, сообщает, что уже не имеет полной суммы и будет возвращать долг частями, к примеру, из своей зарплаты. Понятно, что в таком случае возврат ваших денег может стянуться многие годы.
Еще один часто встречающийся способ обмана покупателей - это продажа квартиры сразу нескольким лицам. В течение короткого времени мошенником оформляются дубликаты документов у нескольких нотариусов, затем он получает от покупателей деньги и исчезает. В таком случае, собственником квартиры будет являться лишь тот покупатель, который первым оформил ее в БТИ.
Фальсификация документов - еще один известный способ мошенничества. Пользуясь фальшивыми печатями и бланками при помощи подставного нотариуса, "продавец" может заключить фальшивую сделку по продаже не находящейся в его собственности квартиры (например, съемной). В этом случае, неудачливый покупатель останется и без денег, и без нового жилья.

Способов, которыми пользуются в своей практике мошенники, бесконечно много и описать их все не удастся. Но для того, чтобы не стать жертвой ловких обманщиков, как продавцы, так и покупатели жилья на вторичном рынке жилья должны быть предельно внимательными и тщательно изучать все этапы и стороны оформления сделки. Если вы отдаете себе отчет в том, что из-за нехватки сил и определенных специфических знаний самому вам не справиться, не сомневаясь, обращайтесь к профессионалам в области сделок с недвижимостью.

Чтобы задать нам вопросы, касающиеся защиты ваших интересов, воспользуйтесь разделом «Контакты».

Смотрите также:

Юридические услуги

Юридические услуги и юридическая помощь

Услуги гражданам

Услуги организациям

Полезное

Покупка жилья на вторичном рынке